Выплата задатка физлицу - прекрасный повод пополнить бюджет на сумму НДФЛ

Если ваша фирма хочет купить у физлица, например, земельный участок и вы заключили предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым вносите задаток, не забудьте с этой суммы удержать НДФЛ.
Письмо Минфина России от 08.07.2014 N 03-04-05/33005

То есть чтобы начать играть роль налогового агента, вам не нужно дожидаться заключения основного договора и окончательных расчетов с "физиком"-продавцом.